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住宅ローンとは、住宅の購入を行うために金融機関などから受ける融資のことです。通常の住宅ローンの場合は、購入住宅の担保価値の範囲内で組むことができます。

今回は、家を買い替えるという場合の住宅ローンについて考えてみましょう。

売却する家の住宅ローンが残っているならば、その家をいくらで売却できるか、つまり「売却価格」がポイントになります。売却価格が住宅ローン残高を上回る場合は、家を売って得た資金で住宅ローンを完済することができます。この金額次第では、売却時にかかる仲介手数料や、新たに購入する家の頭金や諸費用に充当することも可能です。この場合、新たに購入する家の住宅ローンの組み立ても通常の新規借入と同様に進んでいきます。

逆に、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合はどうでしょうか。この場合、住宅ローン残高と売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えるかどうかが焦点になります。

現在の貯蓄から、住宅ローンと売却価格の差額分を支払える余裕があり、新たに購入する家の頭金や諸費用を捻出できるのであれば、通常の新規借入と同様の住宅ローンを選ぶことが可能になります。

住宅ローンと売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えない場合、買い替え物件のローンを組む際に、この差額分も含めて多めに借りるという方法が考えられます。その際に利用できるのが、「買い替えローン」です。

たとえば、新しく4,000万円の家を全額ローンで購入する場合、仮に現在の住宅ローンの残高が2,000万円残っており、その売却価格が1,500万円だったとします。この場合、差額の500万円を新規購入する家のローン4,000万円と合わせて4,500万円のローンを組むことができるのが、「買い替えローン」になります。

買い替えローンは、通常の住宅ローンと比べて審査が厳しくなる傾向にあるため、審査が重要になります。買い替えローンの審査時に、現在の住宅ローンを組んだときよりも収入や勤務先のレベルアップなどで審査に有利となるような条件を持っていると高評価を得ることができるでしょう。

また、世帯収入の合算など、借り入れる側の条件を変えるという提案を出すなど、工夫をすることも大切です。買い替えローンでは、借入総額が多くなることによって、ローンの返済額が現在よりも上がってしまうことがあります。そのため、買い替え後の返済計画に無理がないかどうかをしっかりチェックすることもポイントになります。

無理のない返済計画にすることで、審査上も有利になります。将来の年収や家計負担なども考慮に入れ、返済計画が十分に練られた場合に、買い替えローンの利用価値が高まると言えるでしょう。